Miss Miyagi in CIB magazine

VOKA Ondernemers Vlaams Brabant • december 2023

Onroerend erfgoed: een schat aan geschiedenis én opportuniteiten

Erfgoed wordt vaak te snel aanzien als ingewikkeld en niche vanwege de specifieke wetgeving en de uniciteit van het goed. Een gemiste kans, vinden Karel en Laura van Miss Miyagi. Met de opleiding onroerend erfgoed willen ze het vertrouwen van vastgoedmakelaars in erfgoed herstellen. De opleiding gaat van start in april 2024, maar wij laten hen nu al even aan het woord.

Wat is de algemene perceptie van onroerend erfgoed bij vastgoedmakelaars? Is deze perceptie terecht?

Karel: “Door het gebrek aan duidelijke en volledige informatie heeft erfgoed een imagoprobleem. Heel wat mensen denken dan ook dat het onbegonnen werk is. Het is de taak van de makelaar om de juiste informatie aan de klant te geven. In de praktijk is dat helaas niet altijd even evident omdat er zo veel aspecten en actoren bij betrokken zijn. Als goed geïnformeerde makelaar die de weg kent in dat kluwen van aspecten en actoren kan je vertrouwen creëren door de klant doorheen de regelgeving te leiden. Je kan hen tonen dat het helemaal niet zo complex hoeft te zijn.”

Waarom is inzicht in erfgoedregelgeving essentieel in de adviserende rol naar eigenaars en potentiële kopers?

Laura: “Vooraleer je aan de slag gaat met onroerend erfgoed, moet je enkele belangrijke stappen doorlopen. Deze stappen zijn sterk juridisch afgelijnd en zorgen ervoor dat je vergunningen kan krijgen of aanspraak kan maken op subsidies. Omdat dat proces wat afwijkt van het proces bij een gewoon bouwproject, weten mensen vaak niet waar ze moeten beginnen. Met de nodige begeleiding kunnen we de juiste aanzet geven en vermijden we belemmeringen die het traject onnodig lang maken. Verder is erfgoedbeleid gemaakt om erfgoed te beheren en herwaarderen, niet om het onder een glazen stolp te zetten. Bij de herbestemming van erfgoed is het van tel dat je de erfgoedelementen en erfgoedwaarde inventariseert, begrijpt en waardeert. Om die reden is het ook van belang om iemand aan te stellen die je met kennis van zaken bij elke stap door alle mogelijke opties gidst.”
Karel: “Ik maak daar nog graag een kanttekening bij. Onroerend erfgoed blijft vaak generaties lang in de familie, waardoor de aankoop en eventueel gedane verbouwingen al snel gedateerd zijn. Op het moment van de verkoop is de eigenaar vaak niet meer vertrouwd met de huidige wetgeving. Verder moet je als makelaar ook zorgen dat de kandidaat-koper niet gedemotiveerd geraakt doordat het proces te lang duurt. Deze struikelblokken kan je vermijden door van bij het begin goed te informeren.”

Kan je enkele voorbeelden geven van klassieke fouten die jullie vaak zien bij de herbestemming van onroerend erfgoed?

Laura: “Een fout die we tegenkomen, is dat premies pas worden aangevraagd na de start van de verbouwingen. Het met terugwerkende kracht aanvragen wordt bij erfgoed niet gedaan. Verder hebben velen de misvatting dat er niks mag en denken anderen dan weer dat alles mag.”
Karel: “Een andere klassieker is dat de kandidaat-koper, heel verstandig, een architect onder de arm neemt in het aankoopproces, maar zich vergist in de kennis die de architect heeft over erfgoed. In die situaties zien we de budgetten al eens in het rood gaan.”

Wat is de grootste uitdaging voor makelaars bij het verkopen van beschermd erfgoed?

Karel: “Naast het navigeren door de wetgeving is de grootste uitdaging zonder twijfel het spreken van de taal van de verkoper. Als verkoper van erfgoed zoek je vaak niet alleen naar een koper, maar ook naar een liefhebber die het gekoesterd vastgoed in tijdelijk gebruik wil overnemen. De eigendom van erfgoed is namelijk verschillend van het concept ‘eigendom’ zoals we dat kennen. In dit geval betekent eigendom de periode waarin de eigenaar de zorg van het erfgoed op zich neemt, om het erna door te geven aan de volgende eigenaar. Bij erfgoed komt heel wat emotie kijken, vaak ook omdat het in een familie van generatie op generatie werd doorgegeven. Als makelaar moet je deze menselijke factor begrijpen én weten hoe je ermee moet omgaan.”

Hoe kan de opleiding makelaars helpen om betere inschattingen te maken bij een erfgoedproject?

Laura: “We definiëren wat een beschermd monument is, wat vastgesteld erfgoed is en wat je moet verstaan onder een beschermd stads- en dorpsgezicht. We zullen ook inzicht geven in de diverse vergunningverlenende overheden en de organisaties die mee instaan voor de bescherming van erfgoed. Wie zijn de verschillende organisaties waar je advies kan inwinnen en welke beslissingen kunnen zij nemen? Wanneer heb je recht op een vergunning en onder welke voorwaarden kan je subsidies aanvragen? In bepaalde situaties kan je ook vooronderzoeken laten subsidiëren. We verkennen de redenen waarom sommige subsidies wél en andere niet worden toegekend in enkele cases. We trachten dus duidelijkheid te scheppen over het kader van erfgoed en de wetgeving die van toepassing is.”

Karel: “Daarnaast maken we ook de vertaalslag naar de markt. Dat doen we aan de hand van scenariodenken. Een prijsschatting maken gedurende een bezoek aan een erfgoedsite is zo goed als onmogelijk omdat de prijs afhangt van de bestemmingsmogelijkheden. Wat is bijvoorbeeld de waarde van een kerk? Voor 95% van de kandidaat-kopers is dit waarschijnlijk nul euro of zelfs negatief. Tot je bijvoorbeeld een circusschool vindt die een centrale ligging zoekt met goede bereikbaarheid en hoge, weinig verwarmde ruimtes. Om beter inzicht te scheppen in de mogelijke herbestemming van een erfgoedproject, werken we per case drie scenario’s uit. In deze scenario’s overlopen we de praktische mogelijkheden, nl. programma, bestemming, mogelijke nieuwbouw etc., maar bekijken we ook de financiële haalbaarheid. Met behulp van deze oefening kan je bij elk nieuw scenario beter inschatten wat de opties zijn en wat het rendement is.”