Trends interview "Een apart pand vergt een aparte aanpak."

Trends • Laurenz Verledens • 18 mei 2023

Bijzonder vastgoed zoals een klooster of een watertoren spreekt tot de verbeelding, maar schrikt ook af door de complexiteit. Het vastgoedkantoor Teherbestemmen maakte er zijn specialiteit van. “Wij zijn de partij die de knoop ontwart.”

Voor het klassieke huisje-met-tuintje moet u niet op Teherbestemmen.be zijn, wel voor een bijzonder pand met misschien onvermoede mogelijkheden. Denk aan een uitgerangeerde tramstelplaats, een verlaten drukkerij of smederij, een klooster, een statig notarishuis of een historische kelder met tongewelven

Het vastgoedkantoor Teherbestemmen ontstond twee jaar geleden als een afgeleide activiteit van Miss Miyagi. Die alternatieve projectontwikkelaar focust op de herontwikkeling van complex vastgoed, waarbij het een positieve maatschappelijke impact beoogt. Het doet dat in de rol van gedelegeerd bouwheer, als dienstverlener voor de eigenaar van het pand

Teherbestemmen richt zich op eigenaars van een bijzonder pand die zo’n (her)ontwikkeling niet zien zitten. Karel Van den Eynde, partner en vastgoedexpert bij Teherbestemmen: “Eigenaars die bij Miss Miyagi aankloppen, zeggen vaak: ‘We willen iets met het pand doen, maar we weten niet wat.’ Ze weten ook niet altijd of ze het in eigendom willen houden, of ze het willen verkopen of verhuren.

Maar in het geval van een verkoop is er wel vaak de wens invloed te hebben op de toekomstige bestemming. Soms wil men bepaalde activiteiten uitsluiten. Denk aan een congregatie die de intentie heeft een klooster te verkopen, maar niet wil dat er een casino in komt.”

Het is geen vergezocht voorbeeld. Onlangs begeleidde Teherbestemmen in opdracht van de paters Montfortanen de verkoop van een klooster aan de Diestsevest in Leuven. De koper is de projectontwikkelaar Under the Roof, die er onder andere kantoren en een dagbestedingsruimte van een lokale sociale organisatie zal ontwikkelen. In de voorbije twee jaar heeft Teherbestemmen dertien eigenaars geadviseerd. Nu heeft het negen dossiers in de onderzoeks- of verkoopfase. Tegen 2023 wil het 25 dossiers succesvol afronden.

Herbestemmingsonderzoek

“Teherbestemmen is gespecialiseerd in de vermarkting van complex vastgoed”, vervolgt Karel Van den Eynde. “Ik spreek bewust over ‘vermarkting’, want het kan over verkopen gaan, maar ook over erfpacht of tijdelijk gebruik.” Het vastgoedkantoor bereidt eigenaars van bijzondere panden ook voor op de onderhandelingen met projectontwikkelaars en vastgoedinvesteerders.

Karel Van den Eynde: “Ons doel is de eigenaar van het pand even slim te maken als de vastgoedprofessionals tegenover wie hij komt te staan. Daarom beginnen we altijd met een herbestemmingsonderzoek. Zo krijgt de eigenaar een zeer goed beeld van wat kan en mag met het pand,en beschikt hij over de tools om te beslissen over de toekomst ervan.” Van den Eynde benadrukt wel dat Teherbestemmen ook werkt voor eigenaars die kiezen voor een puur financiële benadering. “Wij kunnen via het opnemen van voorwaarden invloed hebben op de toekomstige bestemming, maar niet elke eigenaar gaat daarin mee. Als de klant zegt: ‘hoe hoger de cheque, hoe liever’, dan volgen wij hem daarin.”

Het verdienmodel van Teherbestemmen leunt sterk aan bij dat van een klassieke vastgoedmakelaar. Het krijgt een percentage op de transactiewaarde van het pand en werkt volgens het no ­cure­ no- payprincipe. “Onze commissie ligt wel iets hoger dan die van de klassieke makelaar”, zegt Van den Eynde. “Dat heeft vooral te maken met het complexere traject. Ons herbestemmingsonderzoek informeert de eigenaar, maar ook kandidaat­kopers komen met zeer specifieke vragen. Ook zij kunnen tijdens het hele traject een beroep doen op onze experts.”

“Doordat het om te herbestemmen panden gaat, waar dus nog veel werk aan is, ligt de transactiewaarde doorgaans ook lager dan dat van een gelijkaardig al herbestemd pand”, vult Michiel Van Balen, partner bij Miss Miyagi, aan. Het herbestemmingsonderzoek besteedt Teherbestemmen uit aan Miss Miyagi. De eigenaar betaalt daarvoor een vooraf bepaald forfaitair bedrag. “In het geval van erfgoed kan de eigenaar eventueel een subsidie krijgen voor die studie”, geeft Michiel Van Balen nog mee (zie kader Niet meer op de wachtlijst voor een premie).

Groeimarkt

Teherbestemmen is niet de enige vastgoedmakelaar met een focus op bijzondere panden. Nichemakelaars zoals Immodôme en ArchitectenWoning richten zich tot eigenaars en liefhebbers van karaktervolle woningen met een architecturale meerwaarde. En ook makelaars in het luxesegment hebben ervaring met de verkoop van bijzonder vastgoed, zoals kastelen en landerijen. Maar volgens Van den Eynde komt Teherbestemmen zelden in het vaarwater van die vastgoedspelers. “We hebben onze eigen niche, die we ook heel goed bewaken”, zegt hij. “Als we te weinig meerwaarde kunnen bieden, weigeren we de opdracht. De complexiteit is voor ons doorslaggevend.”

Maar wat is complex vastgoed? “Het is vastgoed dat meer vragen oproept dan het antwoorden geeft”, zegt Van den Eynde. “Het zijn vaak panden die tot de verbeelding spreken, maar waar tegelijk iedereen – inclusief de vastgoedprofessionals – van wegloopt. De complexiteit kan veel facetten hebben: het erfgoedkarakter, de constructie, maar een rode draad is toch de herbestemmingsproblematiek. Wij zijn de partij die de knoop ontwart, om vervolgens het pand als een veel tastbaarder product naar de markt te brengen.”

Ondanks de terughoudendheid bij veel vastgoedprofessionals is complex vastgoed een groeimarkt, ervaart Karel Van den Eynde. Dat heeft zowel met het aanbod als met de vraag te maken. “Het is bekend dat voor religieus vastgoed steeds vaker naar herbestemming wordt gekeken. Maar ook steden en gemeenten hebben nog veel bijzondere panden in eigendom waar ze niet altijd raad mee weten. Bovendien staan ze budgettair onder druk, waardoor het vermarkten van deze panden een interessante mogelijkheid kan zijn om geld in de gemeentekas te krijgen.

Daarbij wint erfpacht aan populariteit: het patrimonium blijft eigendom van de gemeente, maar het pand krijgt intussen wel een waardevolle invulling. Almaar meer projectontwikkelaars schuiven ook op richting bestaand vastgoed, doordat grond schaarser wordt in Vlaanderen. Bijzondere panden kunnen ook de aantrekkingskracht van een omgeving opkrikken.”

NIET MEER OP DE WACHTLIJST VOOR EEN PREMIE

Onroerend erfgoed goed onderhouden is duur. De Vlaamse overheid erkent dat en voorziet in financiële ondersteuning. Sinds eind 2020 verloopt de toekenning van de erfgoedpremie, het belangrijkste ondersteuningsmechanisme, via een oproepsysteem. Het nieuwe reglement biedt volgens Michiel Van Balen het voordeel van de snelheid.

“Voordien had je als eigenaar van beschermd monument per definitie recht op een premie”, legt hij uit. “Maar gezien er tegenover een groot aantal dossiers beperkte middelen stonden, leidde dat tot wachtlijsten. Met de jaarlijkse oproep weet je als eigenaar vrij snel of je recht hebt op een premie. De wachtrij is verdwenen. In het nieuwe systeem is er ook meer aandacht voor de levensvatbaarheid van de herbestemming van een pand. Het economische aspect wordt meer in rekening gebracht. Dat juichen wij toe, want een belangrijk criterium voor een succesvolle herbestemming is dat er weer leven in het pand komt.” Maar de nieuwe regelgeving heeft ook een belangrijke keerzijde: voor eigenaars is het moeilijk in te schatten of ze de premie zullen ontvangen.

Van Balen: “Temeer omdat de oproepen thematisch georganiseerd zijn. Je project moet eigenlijk al redelijk gevorderd zijn om te weten voor welke oproep je kunt inschrijven. Of je moet het geluk hebben dat er voor jouw type project op het juiste moment een oproep is. Die onzekerheid weegt op de investeringsbereidheid van eigenaars van onroerend erfgoed.”