INTERVIEW 'Het potentieel voor herbestemmingen is enorm'

Trends Vastgoedgids • Wouter Temmerman • 18 april 2024

De weg naar stedenbouw met veel maatschappelijke meerwaarde loopt niet gelijk met die van het klassieke vastgoedmodel, vindt de Leuvense ontwikkelaar Miss Miyagi. In zeven jaar tijd timmerde het aan een model dat niet op winstmaximalisatie is gebouwd. “We willen bottom-up aan stedenbouw doen”.

Begin 2024 kaapte Miss Miyagi een opmerkelijke prijs weg tijdens de Belgian Building Awards. De Leuvenaars gingen aan de haal met de prestigieuze Pioneer Award, een juryprijs voor architecten of organisaties die het voortouw nemen rond een ideaal dat de architectuurkwaliteit in de breedst mogelijke betekenis van het woord ten goede komt. Opvallend is dat Miss Miyagi geen architectenbureau is, maar een vastgoedontwikkelaar die zich heeft gespecialiseerd in de ontwikkeling van innovatieve vastgoedprojecten met een maatschappelijke meerwaarde. Als ontwikkelaar investeert het niet zelf, maar stelt het zich op als een dienstverlener. “We bouwen in functie van wat geld opbrengt en niet in functie van wat de maatschappij nodig heeft en dat is een probleem”, stelt Michiel Van Balen. Hij richtte Miss Miyagi in 2017 op samen met Toon Manders, die ook ingenieur-architect en stedenbouwkundige is, en de vastgoedmakelaar Karel Van den Eynde. Van bij de start koesterde Miss Miyagi de ambitie de ontwikkeling van niet-residentiële vastgoedoed fundamenteel te herdenken. Het leidde het bureau naar enkele bekende Leuvense herbestemmingsprojecten zoals De Hoorn en Hal5.

Twee van uw bekende projecten situeren zich in het Leuvense. Hoeveel potentieel heeft Vlaams-Brabant op vlak van erfgoedherbestemmingen?

Michiel Van Balen: “Het potentieel voor te herbestemmen erfgoed in Vlaams-Brabant is zeer groot. Ons land is algemeen gezegend met een relatief kleinschalige bouwcultuur en Leuven is qua innovatie een van de meer progressieve steden. Dat geeft ons als ontwikkelaar de kans om op basis van partnerships en vertrouwen te experimenteren en vernieuwende concepten uit te werken. In die zin kunnen we werken in een heel interessante architectuurcultuur.”

'We bouwen in functie van wat geld opbrengt en niet in functie van wat de maatschappij nodig heeft, en dat is een probleem'

De projecten De Hoorn en Hal5 zijn bekroond met de Architectuurprijs Leuven. Wat zegt dat over Leuven als gedroomde plek voor zulke herbestemmingen?

Michiel Van Balen: “Hal5 is een zelfbedruipende, tijdelijke herbestemming van een beschermde industriële spoorweghal achter het station van Leuven. De Hoorn is een voormalige brouwerij (de bakermat van Stella Artois, nvdr) die een nieuwe invulling kreeg met horeca, kantoren voor creatieve economie en evenementenzalen. Voor dat type projecten moet je samenwerken met de overheden. Voor Hal5 heeft de stad Leuven zeer bewust een keuze gemaakt om een groep lokale organisaties en buurtbewoners dit project toe te vertrouwen en daarin te investeren.

Dat merk je ook bij De Boomgaard, een woon- en zorgproject op de terreinen van de voormalige basisschool De Boomgaard in Kessel-Lo. Het combineert twee nieuwbouwvolumes met een ontmoetingsplek, modulaire zorgkamers, duo-woningen, gezinswoningen en studio’s in een groene omgeving. AG Stadsontwikkeling Leuven gaf de gronden voor 99 jaar in erfpacht. Zo faciliteert het een plaats midden in de samenleving, waar mensen met heel diverse zorgvragen uit de directe omgeving terechtkunnen. Als samenleving is het belangrijk de financiële rendabiliteit niet enkel op korte termijn te bekijken. Daarin zijn onze centrumsteden altijd voortrekkers geweest.”

Enkele jaren geleden startte u met teherbestemmen.be, een zusterbedrijf van Miss Miyagi, dat zich veeleer als matchmaker opstelt. Was het zo moeilijk in de regio geëngageerde investeerders te vinden?

Michiel Van Balen: “Het is eerder omgekeerd. We merkten dat geëngageerde kopers niet altijd makkelijk een geschikt pand konden vinden. Met teherbestemmen.be wilden we op zoek gaan naar geschikte partners voor projecten die al onderzocht waren op hun potentieel. Het bedrijf bestaat nog steeds, maar vandaag zien we een andere dynamiek: organisaties die een interessant pand bezitten, stappen op ons af omdat onze dienstverlening met advies, coördinatie of ontwikkeling hen interesseert. Het heeft ons geleerd dat er naast de klassieke ‘Vaartkommen’ en stationsbuurten nog altijd heel veel waardevolle panden liggen te wachten op een herbestemming.”

Waarom investeert Miss Miyagi als vastgoedontwikkelaar niet zelf in herbestemmingsprojecten?

Michiel Van Balen: “Dat is een vorm van zelfbescherming. Miss Miyagi wil beslissingen nemen op basis van de toekomstige gebruikers van een pand en niet vanuit de vraag wat het meeste geld zal opbrengen. We zijn in 2017 gestart vanuit het idee dat we vastgoed willen ontwikkelen voor en door de eindgebruikers. Intussen werken we ook met andere types actoren, maar de insteek blijft dezelfde: we ondersteunen in de eerste plaats de partners in een herbestemmingsproject. Bij die ondersteuning is geld niet altijd het eerste dat je nodig hebt. Vaak is er meer nood aan projectbegeleiding, een businessplan, ondersteuningen bij de aanstelling van architecten of het vinden van partners, enzovoort.”

'Op de lange termijn kan je met een goed grondenbeleid veel andere maatschappelijke doelen realiseren’

Om de financiering van projecten te ondersteunen, heeft Miss Miyagi in 2020 wel mee de schouders gezet onder het Stadsmakersfonds. Hoe sterk staat het fonds vandaag?

Michiel Van Balen: “Het Stadsmakersfonds staat als investeringsvehikel los van Miss Miyagi. We hebben wel mee aan de wieg gestaan en we bekijken voor onze projecten of financiering uit het fonds mogelijk is. Bij de oprichting hebben we juridisch verankerd dat het Stadsmakersfonds niet naar winstmaximalisatie streeft. Als coöperatie zamelt het geld in door aandelen te verkopen. Sinds de oprichting heeft het zo 4 miljoen euro opgehaald. Op termijn willen we naar 10 miljoen euro. Met de eerste miljoenen investeerde het fonds in vier projecten in Leuven, Antwerpen, Mechelen en ook in Wallonië. De middelen die het fonds nadien verzamelde, gaan naar nieuwe projecten in Diest en Leuven.”

Kunt u met een voorbeeld uitleggen waar de meerwaarde van het fonds precies zit?

Michiel Van Balen: “Brouwerij De Ridder in Deurne was een van de vier initiële projecten die het Stadsmakersfonds heeft gefinancierd. AG Vespa verkocht de brouwerij en uit een oproep die we met Miss Miyagi deden, bleek een heel diverse interesse. We kregen meer dan honderd reacties: van iemand die een klein atelier zocht tot een sociale organisatie die de helft van de brouwerij wilde huren. Het is bijna onmogelijk om al die geïnteresseerden op een heel korte termijn te laten samenwerken. Het Stadsmakersfonds is op dat moment een bijzonder geschikt vehikel, omdat je tijd kan kopen. Het kocht de brouwerij aan in joint venture met de sociale organisatie. Daarop werd een vennootschap opgericht die toeliet om later in te stappen, op het moment dat het studiewerk duidelijk had gemaakt wat de mogelijkheden van het gebouw waren.”

Op die manier vangt u de gelimiteerde scope van Miss Miyagi als dienstverlener op met zusterorganisaties. Is het de bedoeling om een alternatief ecosysteem in vastgoed neer te zetten?

Michiel Van Balen: “Dat klopt. We houden van de slagzin Research by doing. Als je wilt weten hoe je iets verandert, begin er dan gewoon aan. Om via vastgoed bottom-up aan stedenbouw te doen, willen we heel klassieke beroepen heruitvinden: ontwikkelaar, investeerder, makelaar, exploitant van gebouwen (een dienst die via het zusterbedrijf OP-CO loopt, nvdr). Al doende ontdekken die bedrijven hoe ze zich het best kunnen positioneren, om projecten niet vanuit pure financiële winst maar vanuit maatschappelijke meerwaarde te bekijken.”

Dringt uw model ook door bij de overheden, niet zelden de verkoper van erfgoed of van gronden?

Michiel Van Balen: “Overheden zijn zich soms nog te weinig bewust van hoe ze bouwrechten strategisch kunnen inzetten. In Zurich mag de overheid geen gronden meer verkopen en ze enkel nog in erfpacht geven. Dat doen ze onder andere aan wooncoöperaties. Op de korte termijn verdien je daar als stad of gemeente misschien minder geld mee, maar op de lange termijn kan je met een goed grondenbeleid veel andere maatschappelijke doelen realiseren. Het heeft geen zin om een grond veel te duur te verkopen om vervolgens te eindigen met een stad vol onbetaalbare woningen en een veelvoud te moeten investeren in het creëren van een betaalbaar woonaanbod.”