Opinie - onbalans in de driehoek
Afgelopen zondag hield de stad Gent een volksraadpleging over betaalbaar wonen en gemeentelijk publiek vastgoed. 12,4 procent van alle stemgerechtigde Gentenaars kwam ook daadwerkelijk stemmen. Bij de raadpleging werden twee vragen gesteld:
“Gemeentelijk publiek vastgoed mag niet geprivatiseerd worden. Bent u akkoord?”
“Moet de Stad Gent een bank van publieke gronden oprichten om 40% sociaal wonen te realiseren?” Op beide vragen werd overtuigend “ja” geantwoord - met telkens ongeveer 80% van de geldige stemmen. Hoewel het resultaat niet bindend is, wordt dit signaal wel ter harte genomen door het beleid.
Deze volksraadpleging kwam er nadat actiegroep Te Duur ongeveer 27.000 handtekeningen verzamelde om dit thema aan te kaarten. Eén van de aanleidingen was de beslissing om het Caermersklooster te vermarkten.
Miss Miyagi deed in 2021 het herbestemmingsonderzoek voor deze site en werd vervolgens gevraagd om samen met de activisten uit het stadsdebat, de eigenaren van het pand en de stad, een gedragen scenario op te maken met een aantal suggesties voor de ontwikkeling. Want deze uitdaging valt helaas niet samen te vatten in twee referendum-vragen.
Miss Miyagi gelooft sterk in een sturende rol van de overheid in het realiseren van maatschappelijke doelstellingen via vastgoed- en stadsontwikkeling (kwalitatief en betaalbaar wonen, het creëren van plekken voor verbinding, …). Alleen is die overheid niet altijd de juiste partij om die projecten ook zelf te realiseren. En dan dringt een verkoop zich misschien op?
Miss Miyagi onderzocht zo in opdracht van de stad Leuven de rol die diverse publieke en private partijen speelden bij de herbestemming van 20 iconische gebouwen. Het doel van het onderzoek was om overheden te kunnen adviseren over hoe ze - eventueel in samenwerking met andere partners - het beste die maatschappelijke doelstellingen kunnen bereiken.
Lees verder onder de afbeelding
Het antwoord vind je terug in de studie: Alternatieve ontwikkelings- en financieringsmodellen voor moeilijk te herbestemmen erfgoed én lees je in de oprichting van zusterbedrijven Stadsmakersfonds en Teherbestemmen.be. In het onderzoek wordt beschreven hoe er naast de klassieke - valse - tegenstelling tussen ‘private ontwikkelaars' enerzijds en ‘publieke overheden’ anderzijds nog een heel veld van interessante ‘derde partijen’ zijn binnen onze ‘civil society’ of 'maatschappelijk middenveld': zorginstellingen, stichtingen, burgercoöperaties, religieuze organisaties, vakbonden, … Uit de studie blijkt dat het vooral belangrijk is om voor elk pand te onderzoeken welke samenwerking er mogelijk is tussen deze drie types van actoren. Sterker nog. Wanneer we dit in een driehoekig diagram uitzetten ontstaat er een speelveld waarbij de positie van de meest waardevolle projecten aantonen dat maatschappelijke vastgoeduitdagingen nét niet vanuit de (vaak gepolariseerde) visie van één van die hoekpunten aangevlogen moet worden maar vanuit die samenwerking.
Zo’n samenwerking kan gestimuleerd en gecontroleerd worden dóór overheden wanneer die overheden eigenaar blijven van hun sites en - bijvoorbeeld via een erfpacht - bepaalde bouwrechten toekennen aan andere partijen. Zo geldt er in de stad Zurich een verbod op de verkoop van publieke gronden, waarbij deze via een erfpacht met inhoudelijke voorwaarden ter beschikking gesteld worden aan bijvoorbeeld wooncooperaties. Dichter bij huis werkt Miss Miyagi binnen gelijkaardige voorwaarden op een terrein van de stad Leuven aan het innovatief woonzorgconcept De Boomgaard in samenwerking met Stadsmakersfonds en vier lokale zorgpartijen. Anderzijds kocht datzelfde Stadsmakersfonds, onder inhoudelijke - en notarieel toegevoegde voorwaarden - dan weer Brouwerij De Ridder van het stadsontwikkelingsbedrijf AGVespa om er samen met een Centrum voor Geestelijke gezondheid en een lokale lagere school een gemengd buurtproject van te maken. Steden kunnen dus ook sturen zonder eigenaar te zijn. Sterker nog, via een PPS tussen de Stad Mechelen en - opnieuw - Stadsmakersfonds (voor de Impact Factory in Mechelen) stuurde de stad Mechelen de maatschappelijke ontwikkeling van een naburig perceel, zonder ooit eigenaar geweest te zijn.
Het referendum in Gent was een goed en noodzakelijk initiatief om de huidige onbalans in de driehoek aan de kaak te stellen, waarbij te snel en te vaak gekeken wordt naar een verkoop - zonder inhoudelijke voorwaarden - aan private ontwikkelaars. Dit was één van de redenen voor de oprichting van zusterbedrijf Teherbestemmen.be: een immokantoor (nog zo’n gepolariseerd woord) dat zich specialiseert in de eigendomsoverdracht van te herbestemmen of te ontwikkelen panden en sites in de vorm van verkoop, erfpacht, concessie…. Zij beheersen de nuances en (juridische) tools om in de zwart-wit discussie de juiste tint grijs te kiezen voor elke ambitie.