Abdij Keizersberg Leuven
Miss Miyagi coördineerde, in samenwerking met Studio Roma, het complexe herbestemmingsonderzoek voor de monumentale Abdij Keizersberg in Leuven. Omdat de onderhoudskosten voor het immense gebouw niet langer door de religieuze gemeenschap gedragen konden worden, moesten alle vierkante meters geactiveerd worden. In plaats van een klassieke verkoop of verhuur, werd gekozen voor een innovatief hefboommodel met een maatschappelijke ondernemer. Via een betaalbare erfpacht en de opbrengst van studentenkamers als financiële motor, worden vandaag maatschappelijke, culturele en zorgfuncties ruimtelijk mogelijk gemaakt.
Copyright foto's: Birgit Sterckx.
PERIODE 2019-2020
OPDRACHTGEVER vzw Abdij Keizersberg
PARTNERS Studio Roma
STATUS studie afgerond
DE ROL VAN MISS MIYAGI
Haalbaarheidsstudie
De financiële realiteit van een monument
Veel historische kloosterplannen, waaronder dat van Keizersberg, zijn gebaseerd op het 9e-eeuwse plan van Sankt Gallen. Hierbij kregen de gebouwvleugels elk een eigen functie (eten, bidden, werken, studeren), onderling verbonden door een lege pandgang. Dit vertrok vanuit het waardevolle idee dat een mens niet gemaakt is om te multi-tasken en dus ruimte en tijd nodig heeft bij het wisselen van taken.
Dit gigantische gebouw werd destijds – in 1899, wat het relatief jong erfgoed maakt – opgetrokken vanuit het financiële model van een kapitaalkrachtige religieuze gemeenschap. Gelukkig zijn de botten van deze plek erg stevig; het gebouw bezit bijvoorbeeld betonnen dakspanten en dikke, bakstenen muren, wat vandaag een enorm voordeel is voor de renovatie en herbestemming.
Op het moment dat de historische middelen echter stilaan opdrogen (minder paters, minder beschikbaar kapitaal) en de overheid terughoudend is om dergelijke immense gebouwen volledig te subsidiëren, werd het onmogelijk om het complex nog zelfstandig te onderhouden. Uit de berekeningen van het herbestemmingsonderzoek bleek dat er een enorme jaarlijkse provisie nodig was voor het duurzame behoud van het gebouw. Miss Miyagi en Studio Roma moesten de overgebleven paters er dan ook van overtuigen dat élke beschikbare vierkante meter geactiveerd moest worden om het voortbestaan van de abdij te garanderen.
Zoektocht naar een duurzaam evenwicht
In opdracht van vzw Abdij Keizersberg coördineerde Miss Miyagi het nevenbestemmingsonderzoek, met als doel een duurzame toekomstvisie te ontwikkelen waarin het abdijleven centraal blijft staan, maar wordt aangevuld met complementaire programma's.
Om de mogelijkheden af te tasten, werkten we een ruimtelijk, financieel en juridisch ontwerpend onderzoek uit met uiteenlopende scenario's (zoals een 'Berg van creativiteit', een 'Spiritueel centrum' of een 'Residentie'). Hierbij zochten we telkens naar de perfecte balans tussen drie pijlers: het socio-economische, het spirituele en het residentiële. Het uiteindelijke doel was een model dat financieel zelfstandig is, maar tegelijkertijd sterke maatschappelijke doelen dient.
Slim hefboommodel met commons, de markt én de overheid
Om dit evenwicht tussen rendabiliteit en sociale impact te garanderen, werd besloten om niet met een klassieke marktpartij in zee te gaan, maar de abdij toe te vertrouwen aan een maatschappelijke onderneming. Enkele jonge, Leuvense ondernemers wisten het vertrouwen van de vzw te winnen en bouwen er sinds 2022, gang per gang, de werking “Labora” uit: met een coworking, evenementen- en vergaderruimtes en uiteindelijk ook opnieuw studentenhuisvesting. Sinds 2024 heeft deze onafhankelijke organisatie (nu "Keizersberg” gedoopt) de volledige site in een betaalbare erfpacht gekregen.
Dit succes rust op een slim hefboommodel waarbij betaalbare erfpacht, huurinkomsten en subsidies elkaar versterken. De financiële motor van het project zijn de 100 studentenkamers. Doordat deze kamers lucratief zijn, creëren ze de nodige financiële ademruimte voor andere maatschappelijke invullingen. Bewust is ervoor gekozen om het aantal studentenkamers niét te maximaliseren. Zo ontstaat er ruimte voor de huisvesting van kwetsbare doelgroepen (die geïntegreerd worden in de studentengemeenschap), maar ook voor een zorgcluster (met o.a. kinesisten), kunstenaarsateliers, co-working en evenementen. De lokale, stedelijke overheid komt, dankzij dit nieuw elan, ook met geld over de brug voor gerichte ingrepen (zoals de renovatie van het dak).
Contextgevoelig en betaalbaar bouwen
De nieuwe functies werden bovendien bedacht vanuit een lokaal en erfgoedgevoelig perspectief. Omdat de toekomstige functies nauw aansluiten bij het historische gebruik, konden de nodige bouwwerken veel minder ingrijpend blijven. In lijn met de historische bouwactiviteiten van abdijen richtte Labora zelfs een eigen bouwgroep en schrijnwerkerij op. Dit zorgt voor een contextgevoelige renovatie en maximaal behoud van de erfgoedwaarde via haalbare, behapbare investeringen.
Dit project illustreert perfect onze bredere overtuiging. Analoog aan hoe dit traject is gelopen, zien wij maatschappelijke vastgoedontwikkeling in de toekomst evolueren: nieuwe actoren die in elke stad opstaan en die volgens het principe van de 'nieuwe commons' denken en handelen.
Een bruisend, 21e-eeuws kruispunt en een blik vooruit
De aanpak werkt: in de voorbije vijf jaar activeerde Labora / Keizersberg meer dan de helft van de 12.000 beschikbare vierkante meters. Je vindt er vandaag studenten, freelancers, kunstenaars, ondernemers, de koristen en de paters zelf. Deze bewuste mix sluit naadloos aan bij wat abdijen historisch altijd al waren: een bruisend kruispunt van zorg, ambachten, religie, onderwijs en arbeid. Het vliegwiel voor een maatschappelijk waardevolle invulling is hier opnieuw vertrokken.
En er staat nog meer op de planning! In een volgende fase zal Team Bouw van Miss Miyagi een vervolgopdracht op de site coördineren. We zullen in de loop van 2026 de verdere noodzakelijke werken begeleiden, waaronder de vernieuwing van leidingen en ramen, alsook de verbouwing van enkele ruimtes tot volwaardige medische kabinetten om de zorgcluster verder vorm te geven.
