Gelatinefabriek Hasselt

Een kloppend hart voor een wijk in transitie

Tussen het einde van de 19e eeuw en 1969 gaf de Gelatinefabriek in Hasselt werk aan honderden mensen. De locatie is strategisch uiterst interessant: vlak aan de kanaalkom en op een boogscheut van het stadscentrum. Vandaag is deze voormalige industriezone volop in transitie; hier komt een nieuw stadsdeel met een mix aan woon-, werk- en winkelfuncties, gerealiseerd door projectontwikkelaars BesixRED en Groep Van Roey.

Deze grootschalige vernieuwing bracht echter uitdagingen met zich mee. De nieuwe residentiële en commerciële blokken dreigden een eigen eiland te vormen, met weinig identiteit en een gebrek aan aansluiting bij de omliggende, bestaande woonwijk. De resterende gebouwen van de Gelatinefabriek – waaronder de iconische, 62 meter hoge toren en enkele historische loodsen – bleven eigendom van de stad Hasselt. In het masterplan kregen zij een cruciale rol toebedeeld: ze moesten uitgroeien tot een sociaal-culturele hotspot die beide buurten letterlijk en figuurlijk met elkaar verbindt. Miss Miyagi werd aangesteld om deze ambitie om te zetten in een haalbaar plan.

Luisteren naar de buurt

De site zelf kende heel wat architecturale en planologische uitdagingen, waaronder een complexe interne circulatie, loodsen in wisselende staat van verval en een moeilijke oriëntatie ten opzichte van de zon en het omliggende plein. Maar de grootste uitdaging was het creëren van een lokaal draagvlak.

We startten ons traject daarom bewust met een vroege infomarkt. Door snel in dialoog te gaan met de omwonenden, vingen we hun bezorgdheden op en brachten we de échte noden in kaart. Daaruit bleek een heel sterke behoefte aan lokale, niet-commerciële initiatieven (zoals ruimte voor ontmoeting, jeugd en sport) als tegengewicht voor de grootschalige ontwikkelingen rondom. We bundelden deze inzichten in een synthesecharter om het belang van de fabriek voor de hele buurt te onderstrepen.

Vier uitersten als ontwerpend onderzoek

Om de ruimtelijke en financiële limieten van de site af te tasten, werkten we vervolgens vier contrasterende, conceptuele toekomstscenario's tot in de details uit:

• De Makerij. Een robuuste, industriële plek gericht op lokale productie. Kleine, creatieve ondernemers huren hier ateliers en maken gebruik van een gedeelde werkplaats. Investeringen worden minimaal gehouden door een casco renovatie waarbij makers via erfpacht zelf instaan voor het beheer en de inrichting.
• De Gelatinehallen. Een sterk commercieel scenario met een hoogwaardig afgewerkte food court, een bakkerij, evenementenruimtes en co-working. Dit model richt zich op een breder, bovenlokaal publiek en vereist één sterke private ontwikkelingspartner die het geheel koopt en exploiteert.
• You(th) and me houses. In dit scenario knippen we het gebouw fysiek en functioneel op. Eén deel krijgt een minimale verbouwing en wordt een laagdrempelige 'buurtliving' (beheerd vóór en dóór de buurt). Het andere volume wordt hoogwaardig (en met subsidies) vernieuwd om een polyvalent 'jongerenhuis' te faciliteren, met plek voor buitenschoolse kinderopvang en jeugdwerking.
• De Sportloods. De fabriek wordt getransformeerd tot een ontmoetingsplek rond sport en beweging. Door slim om te gaan met de slechte staat van bepaalde structuren, creëren we een mix van verwarmde ruimtes (voor kinesitherapie of crossfit) en volledig overdekte, open buitenruimtes voor bijvoorbeeld een skatepark of boulderclub.

Naar één gedragen synthesescenario

Na intensieve feedbackrondes met de stadsdiensten en de betrokken ontwikkelaars werd duidelijk dat de voorkeur uitging naar een meer lokale en behapbare invulling. Dit leidde tot de uitwerking van één finaal synthesescenario.

De sleutel tot succes in dit finale model lag in de opdeling van het project. In plaats van de fabriek als één logge, onbetaalbare entiteit te benaderen, splitsten we het programma op in afzonderlijk beheerbare delen: een sportloods, een sociaal jeugdprogramma en een laagdrempelige plek voor de buurt. Voor elk van deze onderdelen ontwierpen we heldere inrichtingsplannen die naadloos aansloten op de omgeving en het nieuwe plein.

Een helder financieel kader

Naast het ruimtelijke luik, werkten we dit scenario ook financieel volledig door. Door de beoogde huuropbrengsten af te wegen tegen de totale bouwkosten per programmaonderdeel, konden we exact berekenen welke eigen middelen en subsidies nog nodig waren. We stelden een innovatief model voor waarbij de noodzakelijke investeringen evenredig verdeeld werden tussen de stad, subsidies en de private projectontwikkelaars van de omliggende gronden. Met dit gedetailleerde rapport toonden we aan dat een maatschappelijke hotspot absoluut haalbaar is, en leverden we hét instrument af om dit industriële erfgoed een succesvolle nieuwe toekomst te geven.