Muide-Meulestede Gent
In het kort
Voor het Gentse stadsvernieuwingsproject Muide-Meulestede Morgen onderzocht Miss Miyagi hoe de historische 'maakeconomie' (lokale ateliers en loodsen) in de wijk behouden en versterkt kan worden, zonder de stedelijke klimaatdoelen uit het oog te verliezen. In een tweejarig traject brachten we interessante binnengebieden in kaart, werkten we ruimtelijke en financiele scenario's uit voor een selectie van vier site's én onderzochten we de haalbaarheid van een innovatief 'buurtatelier' in detail voor één voorkeurssite ism. met de eigenaren. Met deze sterke blauwdruk en een concrete financiële matrix in handen, is het nu aan de eigenaars en de stad om samen de volgende stappen te zetten richting een bruisende, productieve wijk.
headerbeeld pagina: Sweco Belgium
PERIODE 2022 - 2025
OPDRACHTGEVER Stad Gent
PARTNERS Efika
STATUS afgerond
DE ROL VAN MISS MIYAGI
Ontwikkelingsstrategie - Opmaak exploitatiemodel - Haalbaarheidsstudie - Herbestemmingsstudie
Een wijk in transitie
De wijk Muide-Meulestede-Afrikalaan ligt rond de oude Gentse haven en wordt gekenmerkt door havenactiviteiten, druk verkeer en bedrijventerreinen, maar ook door water en mooie zichten. Wat in de 13e eeuw begon als een klein gehucht, groeide doorheen de eeuwen uit tot een dichtbevolkte buurt – die op haar beurt vergrijsde en verkrotte om de laatste jaren een nieuwe dynamiek te verwelkomen.
Binnen het stadsvernieuwingsproject Muide-Meulestede Morgen lopen allerlei boeiende trajecten, waaronder het eerste CLT-project (Community Land Trust) in Gent en een 'Living Lab' rond fossielvrij leven. Binnen dit ruimere kader werd Miss Miyagi aangesteld voor een gericht onderzoek naar binnengebiedsontwikkeling en een concreet draaiboek voor de realisatie van een buurtatelier op een van de plekken. De uitdaging? De historische identiteit van deze productieve wijk behouden en versterken door ruimte te vrijwaren voor de lokale maakeconomie (schrijnwerkers, kleine ateliers, loodsen), en dit te verzoenen met de ambitieuze klimaatdoelstellingen van de stad.
Tekst loopt door onder de foto's van Helena Van Looveren
Van breed locatieonderzoek naar concrete casestudy
Om niet louter een nieuw theoretisch rapport af te leveren, maar te sturen op echte realisaties, pakten we dit traject (in samenwerking met energieconsultant Efika) aan in drie heldere fases:
Fase 1: Locatieonderzoek. We brachten in de wijken rond de Muide negen interessante binnengebieden en loodsen in kaart die economisch potentieel in zich dragen.
Fase 2: Potentiescan. We selecteerden vier locaties en werkten aan de hand van ontwerpend onderzoek enkele scenario’s uit (enkele voorbeelden hiernaast). Het doel was om particuliere eigenaars te overtuigen van de ruimtelijke en financiële meerwaarde van de maakeconomie op hun percelen.
Fase 3: Ontwikkelingsstrategie. Voor één specifieke casestudy – strategisch gelegen naast het nieuwe CLT-park – werkten we een concreet model uit voor de vestiging van een 'buurtatelier'.
Het DNA van een 'buurtatelier'
Na het locatieonderzoek, onderzochten we wat een buurtatelier op die locatie zou kunnen betekenen. Dat begon met te definiëren wat een 'buurtatelier' precies kan inhouden. We ontwikkelden een assenstelsel dat projecten weegt op twee pijlers: sociale meerwaarde (de impact op de wijk) en commerciële meerwaarde (de economische rendabiliteit van het atelier). Uit bezoeken aan succesvolle Antwerpse deelateliers bleek dat die vorm van maakeconomie het best floreert in rauwe, betaalbare ruimtes zonder dure afwerking. Willen we daar een sterke sociale buurtwerking aan koppelen? Dan blijkt de integratie van een laagdrempelige horecafunctie een effectieve, zichzelf bedruipende motor te zijn voor ontmoeting en beheer.
Innovatief ruimtegebruik en financieel en beleidsmatig maatwerk
Voor de gekozen casestudy brachten we twee particuliere eigenaars met sterk verschillende achtergronden en budgetten samen. Om hun percelen optimaal te benutten, keken we over de perceelsgrenzen heen. Geïnspireerd door voorbeelden uit Londen stelden we innovatieve, driedimensionale strategieën voor het werken met budgetvriendelijke, industriele architectuur: het delen van logistieke stromen, het slim inzetten van verharding en het optoppen van daken met werkateliers, toegankelijk via industriële buitenliften en passerellen.
Om de stad Gent te helpen haar middelen optimaal in te zetten, ontwikkelden we een financiële matrix. Deze bracht in kaart hoe het voorziene stimuleringsbudget het best kon worden besteed. We toonden aan dat de stad sterk kan sturen: investeringssubsidies verhogen de economische leefbaarheid, terwijl huursubsidies of bankgaranties veel directer kunnen sturen op maatschappelijke en buurtgerichte impact. Tevens kregen de eigenaars drie concrete, juridische samenwerkingsmodellen (waaronder een projectvennootschap of VME) voorgesteld om hun percelen gezamenlijk te ontwikkelen.
Een stevig fundament voor de toekomst
Dit tweejarige traject leidde tot krachtige inrichtingsplannen en bracht veel enthousiasme teweeg. Waar de eigenaars elkaar voorheen niet kenden, sloegen zij nu de handen in elkaar om de mogelijkheden van hun percelen gezamenlijk te verkennen. Door onze bemiddeling werd er een cruciale brug gebouwd tussen de beleidsambities van de stad en de concrete realiteit van de private actoren. Met de uitgebreide scenario's, de financiële matrix en de heldere inrichtingsplannen in handen, hebben wij onze rol als strategisch adviseur afgerond. Het is nu aan de eigenaars en de stadsdiensten om dit fundament samen verder op te bouwen en deze waardevolle werkplekken in de praktijk te realiseren.
