Vastgoedscan Beweging.net Brugge, Roeselare, Ieper
PERIODE 2022 - 2023
OPDRACHTGEVER Beweging.net
PARTNERS /
STATUS afgerond
DE ROL VAN MISS MIYAGI
Ontwikkelingsstrategie
Een diverse portefeuille onder de loep
Beweging.net brengt een breed netwerk van sociale organisaties samen, gegroeid uit de grondvesten van het ACW. Met partners als CM, ACV, Femma, Familiehulp en Welzijnszorg zoeken zij dagelijks naar rechtvaardige oplossingen voor maatschappelijke uitdagingen, met een bijzondere aandacht voor de meest kwetsbaren in onze samenleving. Om deze sociale missie ook in de toekomst optimaal te kunnen blijven vervullen, gingen Bewesol vzw en Patriwesol bv (beiden verbonden aan Beweging.net) op zoek naar strategisch inzicht in hun West-Vlaamse vastgoedportefeuille.
Tussen november 2022 en februari 2023 nam Miss Miyagi tien zeer uiteenlopende panden verspreid over Brugge, Ieper en Roeselare grondig onder de loep. Het ging om een uitdagende mix van vastgoed: van beschermd erfgoed en kantoorgebouwen tot schoolinfrastructuur, residentiële panden en business units op een bedrijventerrein.
Een integrale doorlichting: Verder kijken dan de stenen
In plaats van enkel de bouwkundige staat van de panden te beoordelen, voerde Miss Miyagi een integrale doorlichting uit. Onze aanpak resulteerde per gebouw in een diepgaande analyse op vier strategische assen:
De methodologische 'Quickscan' We brachten de technische en bouwkundige staat, inclusief de aanwezige technieken en een meerjarenplanning voor noodzakelijke renovaties, gedetailleerd in kaart. Dit koppelden we aan een omgevingsscreening (bereikbaarheid, nabijheid van diensten, parkeren) en een minutieuze ruimteboekhouding met heldere grondplannen.
De juridische en beleidsmatige context Een van de meest cruciale onderdelen van deze studie was het in kaart brengen van de 'onzichtbare' randvoorwaarden. We ontwarden het complexe juridische kluwen: we analyseerden alle eigendomsstructuren, lopende huurcontracten, canons en erfpachtovereenkomsten tussen de verschillende vzw’s en bv’s, en koppelden hier concrete strategische aanbevelingen aan. Daarnaast bestudeerden we de dwingende stedenbouwkundige voorschriften en de gedetailleerde erfgoedstatus van de sites.
Gebruikersinput en behoeftenonderzoek Een gebouw moet in de eerste plaats werken voor de mensen die erin huizen. Via enquêtes bij de aanwezige organisaties (zoals cvoMiras, GroepINTRO en Arktos) capteerden we hun huidige ruimtegebruik en toekomstvisie, en legden we verborgen knelpunten (zoals onderbenutte ruimtes of akoestische problemen) bloot.
Financiële Waardebepaling en Rentabiliteit Tot slot vertaalden we de ruimtelijke realiteit naar een hard financieel model. Via onder meer de analytische en de rentabiliteitsmethode berekenden we de waarde van de panden. We brachten de huidige inkomsten in beeld ten opzichte van marktconforme huurprijzen en maakten heldere investeringsramingen op.
Ruimte voor een sociale toekomst
Al deze inzichten werden gebundeld in een overzichtelijk basisdocument, telkens afgerond met een advies op maat over de ruimtelijke kansen en knelpunten. Dit eindrapport biedt Beweging.net een helder overzicht van de prioritaire ingrepen, de economische haalbaarheid en de provinciale spreiding van hun gebouwen in relatie tot hun zichtbaarheid in de regio.
Dankzij deze grondige doorlichting kregen Bewesol vzw en Patriwesol bv nu alle tools in handen om een doordacht patrimoniumbeleid voor de korte en (middel)lange termijn uit te stippelen. Een visie die hun vastgoed toekomstbestendig maakt, met een absoluut respect voor het warme, sociale karakter van de organisatie.
