Vastgoedscan BWA Antwerpen
PERIODE 2023
OPDRACHTGEVER AG Vespa
PARTNERS /
STATUS afgerond
DE ROL VAN MISS MIYAGI
Ontwikkelingsstrategie
In opdracht van AG Vespa onderzocht Miss Miyagi 19 Antwerpse panden die in gebruik zijn door Beschut Wonen Antwerpen (BWA). Via doorgedreven ontwerpend onderzoek optimaliseerden we het ruimtegebruik, met één absolute prioriteit: de zorgcapaciteit van 88 wooneenheden moest op elk moment gegarandeerd blijven. Door de bewoners slimmer te clusteren in de meest geschikte panden, kunnen de minder efficiënte gebouwen verkocht worden. Met de opbrengst van die verkoop worden de overblijvende panden kwalitatief gerenoveerd. Zo creëerden we een gesloten en zelfbedruipend financieel ecosysteem (het zogenaamde 'stolpprincipe') voor een toekomstbestendige zorginfrastructuur.
Een portefeuille doorgelicht
Miss Miyagi werd in april 2023 aangesteld door AG Vespa voor de screening van de stedelijke vastgoedportefeuille in gebruik door Beschut Wonen Antwerpen (BWA). BWA richt zich tot personen met een psychische kwetsbaarheid: ze bieden begeleiding, ondersteuning en toezicht aan volwassenen met ernstige en langdurige psychische problemen voor wie zelfstandig wonen (nog) niet mogelijk is. Om hun werking optimaal te ondersteunen, werden 19 panden – verspreid over heel Antwerpen – grondig tegen het licht gehouden.
Het opzet van deze opdracht was een strategisch vastgoedplan dat moest resulteren in drie toekomstscenario's. Deze werden opgebouwd vanuit een inventaris van de wenselijk en noodzakelijk uit te voeren werken per gebouw (energetisch, structureel, technisch), een sterkte- en zwakteanalyse (SWOT), een beknopte plaatsbeschrijving en een overzicht van de nodige investeringskosten. Dit alles werd nauw afgestemd met de betrokken stedelijke partners.
Een voorbeeld van zo'n pandscreening vind je hiernaast
De echte leidraad: ontwerpend onderzoek en de 88 wooneenheden
De echte finale oefening en leidraad van deze studie was echter geen louter technische oplijsting, maar een optimalisatie van het ruimtegebruik via ontwerpend onderzoek. We brachten in kaart hoe we de infrastructuur efficiënter konden inzetten, waarbij één harde randvoorwaarde gold: de bestaande capaciteit van om en bij de 88 bedden moest op elk moment in het traject gegarandeerd blijven voor de kwetsbare bewoners.
Door het ontwerpend onderzoek werd duidelijk dat we diezelfde 88 bedden konden verwezenlijken in een minder aantal, maar wél beter geschikte panden. Dit inzicht opende de deuren voor een krachtige financiële strategie.
De financiële motor: Het 'Stolpprincipe'
Om dit ambitieuze plan betaalbaar te houden voor AG Vespa, werkten we in het finale synthesescenario toe naar het zogenaamde 'stolpprincipe'. Hoewel dit een typische interne financiële doelstelling is voor het beheer van vastgoedportefeuilles, is het principe erachter even simpel als geniaal: het creëert een gesloten ecosysteem.
Omdat de 88 bedden in minder gebouwen geclusterd worden, komen er enkele panden vrij. Deze vrijgekomen gebouwen kunnen 'gevaloriseerd' (verkocht) worden op de vastgoedmarkt. Het 'stolpprincipe' houdt in dat de opbrengsten van deze verkoop de grens bepalen voor de nieuwe investeringen: de totale renovatie- en investeringskosten in de overblijvende panden mogen niet hoger zijn dan de opbrengst van de verkochte panden. Tegelijkertijd moest een minimum van 88 bedden gegarandeerd worden. Met andere woorden: de portefeuille financiert haar eigen kwaliteitsinjectie, zonder dat er massaal externe middelen nodig zijn.
Strategische handvatten voor de toekomst
Deze scenario's en de uitwerking van het stolpprincipe dienden als leidraad om investeringen en verkopen gefaseerd en doordacht in de tijd uit te zetten. Ze geven Beschut Wonen Antwerpen en AG Vespa vandaag de nodige handvatten om de komende jaren strategische, financieel verantwoorde keuzes te maken in het beheer van hun vastgoed. Dat alles voor een betere werking en meer woonkwaliteit voor de cliënten van BWA. Een écht Miss Miyagi-traject, pal op het kruispunt van financiële haalbaarheid, architecturaal inzicht en menselijk welzijn.
